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最高人民法院


最高人民法院关于华侨买卖国内房屋问题的批复

1982年8月19日，最高法院

广东省高级人民法院：
你院（82）粤法民政字第26号关于旅泰华侨黄闻运与黄奕琼在国外私自买卖在国内房产一案的请示报告收悉。经与国务院侨务办公室和国家城建总局联系后，我们认为：华侨买卖国内房屋，必须向国内当地房管部门申请登记，经审查批准后，方可成交，并按规定在国内支付款项交纳税金。否则不予承认。以上意见，供你们参考。
此复

附： 广东省高级人民法院关于华侨在国外私自买卖在国内房屋问题的请示报告

最高人民法院民事审判庭：
文昌县旅泰华侨黄闻运将继承祖业房屋一座（在文昌县锦山公社新室大队泉美坡生产队），于一九七二年九月在泰国以泰币一千二百铢卖给同村华侨黄奕琼，订立了房屋买卖契约。成交后，买主黄奕琼将契约寄给其在国内的儿子黄兹轩。卖主黄闻运也函告所属公社和文昌县锦山人民法庭。因该屋原为黄闻运的伯母廖氏和叶氏居住，在廖、叶二氏于一九五三年和一九五九年先后去世之后，为所属生产队作仓库之用。黄兹轩收到房屋买卖契约，即向生产队交涉收管房屋。生产队以房屋是“五保户”的财产为理由，拒绝移交。因此，黄兹轩讼诉到文昌县法院，文昌县法院经审理查明廖、叶二氏成为“五保户”的事实原不存在，该屋应为黄闻运继承，确认房屋买卖有效，将该房屋判归黄奕琼所有，生产队应将房屋交黄兹轩管业。因属涉外案件，送我院审核。
我们经研究，又与广州市房管部门联系，都认为按城镇私房买卖的有关规定，买卖双方应在私房买卖交易所（或房管所）申请登记。买卖双方互相说合的，也应通过交易所审查，报经批准后，才得成交。并应按规定交纳契税和有关手续费，才能办理产权转移。华侨在国外就国内房屋私相交易，既不符合我城镇私房买卖的政策规定，也是属于一种套汇行为，因此，我们不予承认。这是就城市私房买卖而言。本案争讼房屋是在农村，我省农村私房买卖基本上处于无人管的状态，任由私自买卖，最多是由生产队或生产大队出具证明，即算成交。因此对农村私房买卖当事人发生纠纷，在处理时，一般都不引用城镇私房买卖的政策规定，只是审查确有双方自愿买卖的事实，即认为买卖有效，予以承认。
本案是华侨在泰国私相买卖在国内农村的祖房，是否承认？我们感到政策根据不足，把握不大。我们倾向于不承认其买卖有效，理由是这对我国房屋的管理是不利的，同时也不利于堵塞套汇渠道。我们意见，华侨买卖国内农村的私房，均应在国内成交，并经有关部门审查同意，才算有效。是否可行？请批示。


《个体工商户登记管理办法》释义
卫 勇

第一章　总　　则
第一条　为保护个体工商户合法权益，鼓励、支持和引导个体工商户健康发展，规范个体工商户登记管理行为，依据《个体工商户条例》，制定本办法。
【释义】本条是关于立法目的和根据的规定。
《中华人民共和国宪法（2004年修正）》（以下简称《宪法》）第十一条“在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。”规定了发展个体经济的原则，《个体工商户条例》（以下简称《新条例》）和《个体工商户登记管理办法》（以下简称《办法》）严格遵循保护、鼓励、支持、引导、管理之顺序原则。
同时，本条明确了制定本规章的直接上位法依据为《个体工商户条例》。本法规确定此法规名称，一是突出个体工商户这一主体法的法律地位，和公司法、个人独资企业法、合伙企业法对应；二是回归宪法对个体工商户这一非公有制经济政策这一顺位性，不再突出强调“管理”的特征；三是给力扶持发展这一民生就业体，扩大就业，缓解我国在相当长的一个时间内的就业压力。
另外，本条规定的行政管理仅是基于个体工商户登记管理行为，并且属于“规范”管理，所谓规范，就是体现教育为主、处罚为辅的原则。《城乡个体工商户管理暂行条例》（以下简称《旧条例》）虽然没有规定具体的罚款数额，但是《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则(1998修订)》（以下简称《实施细则》）规定的行政处罚幅度区间为一千元至一万元，新条例规定的最高处罚额度仅为4000元，这也鲜明的体现了规范的特点。
同时，《新条例》没有像《旧条例》第十九条那样在立法时，一并列举并适用其它违法行为，也就是说《新条例》重点规制的个体工商户的登记行为，规制的范围较《旧条例》大为缩小。个体工商户违反登记管理，适用《新条例》和《办法》处理；违反产品质量、食品安全等其它法律法规，适用其它相关实体法律处理，这主要是因为当前我国的法律制度已经基本健全，对个体经济的管理思维已经发生了根本转变。
第二条　有经营能力的公民经工商行政管理部门登记，领取个体工商户营业执照，依法开展经营活动。
【释义】本条是关于个体工商户登记的申请资格的规定。
《新条例》取消了申请设立个体工商户的身份限制，从《旧条例》第二条规定的“有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其它人员”扩大为《新条例》第二条的“有经营能力的公民”。那么究竟扩大的具体内容是那些呢?仅仅是扩大了到《新条例》第二十七条规定的永久性居民中的中国公民和台湾地区居民吗？《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》及其系列补充协议是国务院签署或者批准的法规性文件，和《新条例》具有同位阶的法律效力。2004年10月27日《〈内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排〉补充协议》签署。根据补充协议，自2005年1月1日起允许香港永久性居民中的中国公民依照内地有关法律、法规和行政规章，在内地各省、自治区、直辖市设立个体工商户，无需经过外资审批。《新条例》作为后法和专门法最多算是整合，对此的规定不算是扩大。本质上看，依然是有经营能力的中国公民，变化的仅仅是城镇待业人员而已，也就是不受国家政策限制的有职业的城镇人员也可以聘请雇工兼业从事个体，农村村民专职和兼业从事的情形依然如此，《旧条例》“国家政策允许的其它人员”也是《新条例》“有经营能力的公民”的应有之义，目前国家政策不允许从事经商活动的人员依然也是《新条例》禁止的登记对象。所以说所谓的“扩大”，实际上是略有变化，但是变化不大。
《新条例》使用“领取”一词直接表示公民申请这个潜在的前提行为，似有不宜。领取一词严格的说可以包括但不是当然的包括公民申请这一行政许可的自主主动行为。《旧条例》第二条规定的“可以申请”、“依法核准”程序和用词，从目前来说，依然是较为严密的立法语言表述。但结合《办法》第九条的规定，申请似乎又包含在其中。
　　第三条　个体工商户的开业、变更和注销登记应当依照《个体工商户条例》和本办法办理。
　　申请办理个体工商户登记，申请人应当对申请材料的真实性负责。
【释义】本条是关于个体工商户登记类别、依据和登记材料的规定。
本条是对废止的《个体工商户登记程序规定》（以下简称《登记程序规定》）的吸收，明确规定了个体工商户登记的具体类别有设立登记、变更登记、注销登记三种。
个体工商户登记的依据是《新条例》和《办法》，要按照《新条例》和《办法》的具体规定依法进行核准登记。
本条第二款本是《行政许可法》第三十一条的规定，但是在《登记程序规定》中并没有做出明示的规定，这次《办法》作为一款单独做出规定，意在强调个体工商户登记也是重在形式审查。值得注意一点的是行政许可法强调的是申请人“对其申请材料实质内容的真实性负责”，而本办法表述的是申请人“对申请材料的真实性负责”，言外之意申请人不仅要对其申请材料实质内容的真实性负责，也要对其申请材料形式内容的真实性负责，即换言之，申请人要对所提交的申请材料的真实性不管内容还是形式都要负全责。哪些是实质内容哪些是形式内容，这要依据申请人提交的申请材料的具体情形分析。比如材料内容、材料格式、材料签署等等。
　　第四条　工商行政管理部门是个体工商户的登记管理机关。
　　国家工商行政管理总局主管全国的个体工商户登记管理工作。
　　省、自治区、直辖市工商行政管理局和设区的市（地区）工商行政管理局负责本辖区的个体工商户登记管理工作。
　　县、自治县、不设区的市工商行政管理局以及市辖区工商行政管理分局为个体工商户的登记机关（以下简称登记机关），负责本辖区内的个体工商户登记。
【释义】本条是关于个体工商户登记管理的主管机关、地域管辖机关和登记机关的规定。
个体工商户登记管理工作的主管机关是国家工商行政管理总局；地域管辖机关是各省、自治区、直辖市工商行政管理局和设区的市（地区）工商行政管理局；登记机关县、自治县、不设区的市工商行政管理局以及市辖区工商行政管理分局四种。
本条第四款的本意是个体工商户的登记机关为县级工商行政管理部门。但是目前工商部门机构名称设置各地有一定差异，有些工商分局实质是行使工商所的职能，有些工商分局本是市辖区工商行政管理分局性质，但是没有按国务院规定设置为分局，而是设置为局，如果基于本办法条款字面含义理解，就难于准确理解本条的立法本意，即由基层县级局行使具体登记职能，地级市以上工商机关着重行使登记管理指导职能。
对一些经济开发区、保税区等专属区，不属于按行政区划设置的工商机关，也就不属于地级市政府设置的区一级政府所属工作职能部门，因此原则上也就没有个体工商户登记权限，其登记由其相应行政区划内县级政府所在地的县级工商部门办理或者委托办理；如果这些专属区属于地级市工商机关的派出机构，按规定不属于行政区划县级工商部门的派出机构，也就不属于登记机关受托登记的主体范围。本来按经济区划设置工商所，按行政区划设置工商局是不会有错位的，关键是一些地方政府要求或者地级市工商部门工作需要，根据经济区划设置了一些直属工商所或者一些类似市辖区工商行政管理分局的机构，造成了乱象。
第五条　登记机关可以委托其下属工商行政管理所（以下简称工商所）办理个体工商户登记。
【释义】本条是关于委托行使登记权的规定。
《个体工商户条例（征求意见稿）》曾规定 县、自治县、不设区的市、市辖区工商行政管理部门所属的工商所为个体工商户的登记机关。但是这个属于最基层派出机构性质的工商所似乎要承担个体工商户登记机关的职责，不太符合行政权限和行政管理的复杂现状，所以最终国家工商总局的想法无果而终。
委托的原因主要是基于遵循便民原则的需要。
委托的形式、条件、范围等事项，按照《国家工商行政管理总局关于印发个体工商户分层分类登记管理办法的通知（工商个字[2005]26号）》和《国家工商行政管理总局关于印发个体工商户委托登记管理实施意见的通知(工商个字[2006]第74号)》的规定执行。
特别是委托范围，在没有新的规定出台前，亦应严格遵循“经营项目涉及前置许可、专项审批的个体工商户登记注册，仍由市、县工商行政管理局以及大中城市工商行政管理分局负责办理。”的原则执行。不宜全面委托。
个体登记权的委托只能是纵向委托、直接委托。委托方是县、自治县、不设区的市工商行政管理局以及市辖区工商行政管理分局这一层级的特定主体，受托方只能是其委托方的下属工商行政管理所这一类特定的派出机构，不能横向委托或者转委托，主要是基于行政监督的需要和登记权限地域管辖的限制。
第二章　登记事项
第六条　个体工商户的登记事项包括：
　　（一）经营者姓名和住所；
　　（二）组成形式；
　　（三）经营范围；
　　（四）经营场所。
　　个体工商户使用名称的，名称作为登记事项。
【释义】本条是关于个体工商户登记事项的规定。
需要说明的是何谓“包括”？这对理解登记事项的具体项目有一定帮助，所谓“包括”，包含、总括，侧重指包含列举的对象或者强调的对象，而不是包罗全部。所以，本条所列举的对象也可以说是部分列举，是列举的主要登记事项。这对理解《新条例》和营业执照上的载明事项有一定帮助。这和《旧条例》第九条表述的“个体工商户应当登记的主要项目”也是一致的，有些项目虽然没有在新条例和《办法》列举，但是依然是申请表式上登记记载的对象和内容，比如从业人员和资金数额。
　　第七条　经营者姓名和住所，是指申请登记为个体工商户的公民姓名及其户籍所在地的详细住址。
【释义】本条是关于登记事项“经营者姓名和住所”含义的规定。
公民经申请登记为个体工商户后，其居民身份证或者户口薄上登记的“公民姓名”转变为个体工商户营业执照上载明的“经营者姓名”。
住所是指为使法律关系集中于一处而确定的自然人或法人的地址，是公民生活和进行民事活动的主要基地或中心场所。公民经申请登记为个体工商户后，公民在居民身份证或户口薄上登记的“住址”转变为个体工商户营业执照上载明的“住所”。何谓“住址”？住址就是居住的地址，指城镇?乡村?街道的名称和门牌号数，也即法条所谓的“户籍所在地的详细住址”。 也有一说，认为住所和住址的内涵和外延是一致的，是指同一个概念。
《民法通则》规定，公民以他的户籍所在地的居住地为住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。“经常居住地”应当理解为连续居住1年以上的居住地，并有长期居住的目的。如果公民由其户籍所在地迁出后，尚未迁入另一地，又无经常居住地的，仍应以原户籍所在地为住所。所以公民在非原籍申请办理个体工商户登记时，要视申请人住所的具体情况，住所登记一般以“户籍所在地的居住地”为原则，以“经常居住地”为例外。证明经常居住地的文件有工作证、房产证、居住证、纳税证明、养老保险缴费证明等法定证件。但是，《个体工商户登记文书格式规范》填写须知明确，经营者住所，以经营者身份证载明住址为准，这只是民法规定的一般情形。其中，港澳居民、台湾居民的住所需填写经营者在大陆的相关信息。
　　第八条　组成形式，包括个人经营和家庭经营。