南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
江苏省南京市人民政府
宁政发（2008）116号
南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为规范我市廉租住房和经济适用住房管理工作，现将《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真组织实施。
二○○八年六月二十七日
南京市廉租住房保障实施细则
第一章总则
第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理，适用本细则。
本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。
第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。
第四条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。
区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。
市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。
街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。
第二章方式与标准
第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式，以发放租赁补贴的方式为主。
本细则所称租赁补贴，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴，由其自行承租住房。
本细则所称实物配租，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭，可申请购买其实物配租房屋的部分产权。
本细则所称购房补贴，是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时，向其发放的保障性购房补贴。
低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。
第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。
租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元；每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元；1人无房户每月补贴300元。
对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的，租赁补贴金额上浮20%。
保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元标准计算。
第七条实物配租住房的建筑面积：2人及2人以下户控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。
第三章对象和条件
第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件：
（一）具有本市市区城镇常住户口满5年；
（二）家庭人均月收入在规定标准以下；
（三）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。
廉租住房保障条件和标准，由市房产局会同市有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。
第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租：
（一）连续享受城市最低生活保障2年以上，且无住房；
（二）年满60岁的孤老；
（三）持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。
第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的，可申请实物配租：
（一）特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭；
（二）市级以上劳动模范家庭，人均住房建筑面积在17平方米以下的；
（三）经市政府认定的其他住房困难家庭。
第十一条有下列情况之一的，不享受廉租住房保障：
（一）已由社会福利院收养的；
（二）因离婚失去自有或共有住房（含承租公有住房）的；
（三）户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的；
（四）现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。
第十二条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
（一）共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女；
（四）原同户籍的劳教或服刑人员。
第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现实际居住的父母或子女的房屋；
（四）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；
（五）已购买或已拆迁安置的房屋。
第四章申请与核准
第十四条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）需提交的其他证明。
第十五条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供申报材料，并书面承诺诚信申报。
（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示5天。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。
（三）区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。
（四）区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内，审核申请人的家庭住房状况，对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的，报送市房保办。
（五）申请租赁补贴的，市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。
申请实物配租或购房补贴的，经市房保办复核后，对符合规定条件的登报公示，经公示无异议或异议不成立的，纳入保障范围；不符合规定条件的，市房保办应当书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可申请复查。
第十六条符合条件的申请人应持市（区）房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续：
（一）准予发放租赁补贴的，应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》，明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任，并向市房保办办理备案手续。
（二）准予实物配租的，由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的，由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。
轮候期间，申请人申请条件发生变化，应及时向所在区房保办报告，由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则，一经发现并查实，立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。
第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房，并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同，合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。
第五章保障资金及房源管理
第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措，主要包括：
（一）市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金；
（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
（三）从土地出让中提取的不低于10%的净收益；
（四）廉租住房的产权出让收益；
（五）单位住房资金增值收益；
（六）经济适用住房上市后的净收益；
（七）上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金；
（八）社会捐赠的廉租住房保障资金；
（九）其他资金。
第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理，专款专用，滚存周转使用，专账核算。主要用于：
（一）新建、收购、改建廉租住房；
（二）发放廉租住房租赁补贴；
（三）发放保障性购房补贴。
审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计，依法监督检查。
第二十条实物配租的房源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右，主要在经济适用住房中配建。
新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应，免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，同时给予相应金融支持。
廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。
第二十二条廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产局制定，并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入，按照有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第二十三条实物配租的廉租住房，其产权为国家所有，并委托南京市公房管理中心经营管理。
第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户，其拆迁补偿款应交市房产局专户管理，按银行活期利率计息，租金和物业管理费从承租人专户中支付，租赁关系终止时进行结算。
第六章退出管理
第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并将复核结果报区民政局，经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的，应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。
第二十六条有下列情况之一的，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴：
（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的；
（二）家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的；
（三）因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借或转租的；
（六）连续6个月以上未在实物配租住房居住的；
（七）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行。
第七章法律责任
第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障，经查实应取消其所得保障，并退还已领取的租赁补贴、购房补贴，或退出实物配租住房，且5年内不得再申请；已经登记但尚未获得廉租住房保障的，应取消其登记资格。
第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应依法追究其行政和法律责任。
第八章附则
第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭，可以参照本细则的有关规定，对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题，另行制定办法。
第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则，制定本辖区的廉租住房保障实施细则，并报市人民政府备案。
第三十二条本细则自2008年7月1日起执行。2005年9月2日公布的《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。
南京市经济适用住房管理实施细则
第一章总则
第一条为规范本市经济适用住房建设、供应和管理，保护当事人合法权益，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定供应对象、销售价格和面积，按照合理标准建设，具有社会保障性质的政策性住房。
第三条本市市区经济适用住房建设、供应和管理工作，适用本细则。
第四条经济适用住房建设、供应、管理实行目标责任制管理。
第五条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门。负责制定本市经济适用住房建设、供应和管理政策，组织开展经济适用住房项目建设、供应工作，会同市有关部门编制经济适用住房项目储备和建设计划。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市经济适用住房的建设、供应和管理的日常工作。
区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理有关工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区经济适用住房建设、供应和管理的日常工作。
市发改委负责按照本市住房保障规划和项目储备计划，牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目的核准审批、招投标指导和协调等工作。
市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划，落实经济适用住房项目配套的城市基础设施建设项目，监督管理项目工程招投标工作。
市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度，并会同有关部门制定低收入家庭资格认定办法。
市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。
市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地、建设工程的规划管理。
市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供应等工作，依据土地利用总体规划，并按照住房保障规划和年度建设计划的要求，落实好相关建设用地。
市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施的建设工作。
市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格的审批、监督工作。
市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。
市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第二章优惠和支持政策
第六条经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房的项目储备库。建设用地以行政划拨方式优先供应，纳入全市年度住宅用地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出。
江宁区、浦口区和六合区应按照市经济适用住房建设规划和年度计划，安排建设用地，纳入当年市区经济适用住房建设项目储备。
第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金（具体免收事项见附件）。
经济适用住房（含独立运作的危旧房改造项目）按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策，暂免征收营业税（具体办法另行制定）。
经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押，向银行申请住房开发贷款。
第八条为成片开发的经济适用住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，代征土地面积超过项目总占地面积30%部分的征地拆迁费用，纳入城市建设资金统筹解决。
供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。
第九条经济适用住房项目应结合城市低收入家庭的居住特点和实际需要，适度提高土地开发强度。
为方便群众生活，降低建设成本，经济适用住房项目配建的机动车位应参照相关居住区设计规范中有关标准的下限配建，地上、地下设置比例根据实际情况确定。
第十条经济适用住房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用住房小区的物业管理支出。
第十一条经济适用住房小区可适当配建部分经营性用房，该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续，交纳土地出让金后可上市销售，其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分，专项用于平衡经济适用住房建设成本。
第十二条购买经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款的，应优先发放；本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。
第三章建设管理
第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市、区政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业，参与招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十四条经济适用住房项目招投标工作，由市房产局或有关区政府、区房产局牵头组织，市相关职能部门参加，市、区房保办具体负责。招投标工作应成立专门的领导小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办备案。
第十五条经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应等均应实行公开招投标，并按规定签订中标合同。在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。
第十六条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。
有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
第十七条经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中1人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。鼓励开发建设单位选用优化户型，以有效控制建设成本，提高建筑质量。
第十八条经济适用住房项目实行验收和备案制度。住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市有关规定进行验收和备案，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。
经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。
第十九条经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市房产、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。
第四章价格管理
第二十条经济适用住房价格实行政府指导价。指导价格由市物价局会同市房产局根据被拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定，适时向社会公布。
第二十一条经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。经济适用住房销（预）售价格应及时向社会公示。
第二十二条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定执行，以市物价局核定为准。经济适用住房项目的利润率按不高于3%核定。
第二十三条经济适用住房建设实行收费卡制度，市各有关部门在收取费用时，必须填写由市物价局核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十四条经济适用住房基准价格由下列内容构成：
（一）按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿费；
（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）按照不超过本条第一至第四项费用之和的2%计算的建设管理费；
（六）按照不超过本条第一至第四项费用之和的0.5%计算的供应管理费；
（七）为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息；
（八）按照国家规定的税目和税率计算的税金；
（九）按照不超过本条第一至第四项费用之和的3%计算的利润。
第二十五条下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）用于开发经营企业的办公用房、经营用房建设的各种费用；
（三）各种赞助、捐赠费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）其他不应计入价格的费用。
第二十六条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；
（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）其他应当提供的材料。
第二十七条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。
第五章供应管理
第二十八条购买经济适用住房实行申请、审核、公示和轮候制度。已购经济适用住房家庭不再享受其他住房保障优惠政策。
第二十九条符合下列条件的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）低收入住房困难家庭应同时符合下列条件：
1、具有本市市区城镇常住户口且满5年；
2、家庭人均月收入在规定标准以下；
3、家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。
当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时，若有一个家庭申购后，其他家庭的住房面积超过了本市的保障面积标准，家庭之间应当协商一致，仅确定一个家庭申购经济适用住房。
（二）国有土地上的被拆迁家庭同时符合下列条件：
1、具有本市市区城市常住户口；
2、货币补偿金额在当年规定的标准金额以下；
3、同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下；
4、本市他处无住房。
（三）经市政府认定的其他困难家庭。
（四）集体土地上的被拆迁家庭申购办法按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2007〕61号）文件规定执行。
经济适用住房申购的条件和标准，货币补偿金额的标准、上年度本市人均可支配收入标准，以及标准的调整，由市房产局会同市有关部门制定，并报市政府批准后公布执行。
第三十条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
（一）共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女；
（四）原同户籍的劳教或服刑人员。
第三十一条下列房屋应当认定为申购家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现实际居住的父母或者子女的房屋；
（四）因离婚失去自有、共有住房（含承租公有住房）不满2年的；
（五）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有、共有住房（含承租公有住房）；
（六）已购买或已拆迁安置的房屋。
第三十二条申请经济适用住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）需提交的其他证明。
第三十三条申购经济适用住房，按照下列程序办理：
（一）申购家庭应当由户主向户口所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供相关申报材料，并书面承诺诚信申报。
（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，就申购家庭的收入、人口状况、住房状况等进行全面核查，并提出初审意见，由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天；经公示无异议或异议不成立，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。
（三）区民政部门应当自收到上报材料之日起15日内，对申购家庭的收入情况进行审核，并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。
（四）区房保办应当自收到民政部门提交的相关材料之日起20日内，对申购家庭住房状况进行审核，并提出审核意见后提交市房保办。
（五）市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作，对符合规定条件的登报公示。经公示无异议或异议不成立的，即可批准申购家庭轮候待购经济适用住房。经审核，不符合规定条件的，书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。
被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行。
第三十四条每批次经济适用住房竣工后，区房保办根据市房保办的供应分配计划及房源情况，及时组织申购家庭选房，安排申购家庭与建设单位签订购房合同。
第三十五条低收入住房困难家庭申购经济适用住房的，可将原住房交市房保办收购，收购办法另行制定。
第三十六条已获准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内因自身原因未能购房的应当重新申请。
申购家庭在选房后，应及时向建设单位缴纳购房款，半年之内未缴款的视作自愿放弃，两年之内不得重新申购。
第三十七条购买经济适用住房的先后顺序，由市房保办根据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序等确定，也可采用公开抽签或摇号的方式确定。军烈属、残疾人可以优先购买。
第三十八条购房家庭需持《南京市经济适用住房购买通知书》（以下简称“通知书”）到建设单位购买经济适用住房。凭通知书和有关《购房契约》办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第三十九条经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市、区房保办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售，或由市房保办统一调配供应销售。
经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办理有关销售手续，并协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十条购买经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。房产、国土部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。
第四十一条经济适用住房的物业专项维修基金，由购房人按规定比例缴纳。
第四十二条购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用住房）另行制定。
第四十三条已建成的经济适用住房小区的物业服务应以“政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则，其物业服务可采取招标方式选择，也可以由社区居委会牵头，实行居民自我管理。
不分页显示 总共2页 1 [2]
下一页
总结审判方式改革经验探讨审判方式改革理论
——全国法院系统第二届审判方式改革理论研讨会综述
曹三明 金俊银
为了深入探讨和总结我国审判方式改革的理论与实践经验，进一步推进司法改革，建立与社会主义市场经济相适应的审判机制，国家法官学院、中国应用法学研究所于1999年12月20日—23日在广西北海市召开了全国法院系统第二届审判方式改革理论研讨会。最高人民法院副院长、国家法官学院院长曹建明同志出席会议并作重要讲话。与会同志提出了许多具有较强操作性的改革建议，尽管有些观点还不成熟，但仍在理论上为人民法院改革开阔了思路，具有一定的参考价值。现将研讨会内容综述如下。
一、关于审判方式改革的价值取向
与会同志对审判方式改革的价值取向，基本上持相同观点，即审判方式改革应当坚持确保公正，兼顾效率、效益的原则。例如，山东省高院吴锦标认为：公正、经济应是民事诉讼的最基本价值目标。公正包括实体公正和程序公正，是诉讼制度存在的不变基础，历来为人类社会所追求和崇尚；经济是指用较少的人力、物力和时间获得较大的成果。广西高院林玉棠、梁宇认为，现在我国正在建立市场经济体制，追求高效益、高效率，使有效的资源得到最合理的配置已成为社会的需要和人们的价值目标；与此相适应，审判制度应当遵循确保公正、追求效率和注重效益的原则。公正原则是指法官在审理案件的过程中正当、平等地对待当事人及其他诉讼参与人，在审理结案中体现公正、正义的精神，即确保实体公正和程序公正。效率原则是指在较短的时间内公正地审结案件，使法律调整的动态利益关系及时明确化、公正化、稳定化。效益原则是指以最低的诉讼成本来实现法律的终极目标，使诉讼成本的投入和所达到的法律效果之间的比例比较合理。
二、关于民事审判方式(或称诉讼结构)模式的选择
对此问题，与会同志有三种不同观点：
一是主张采取职权主义。山东省高院吴锦标在分析了我国现行的民事审判方式，比较了职权主义和当事人主义两种审判方式的异同和利弊之后，得出“我国宜采纳职权主义”审判方式的结论，主要理由是：第一，民事审判方式改革由“强职权主义”向职权主义的改变，适应了我国民事审判方式改革的需要；第二，选择职权主义比较容易被现行诉讼体制所接纳；第三，从两种审判方式的优缺点比较看，职权主义审判方式在发现“真实”和追求效率方面优于当事人主义审判方式，而这正好与我国诉讼程序的价值取向及社会需求相吻合；第四，从诉讼的效率与效益方面看，当事人主义审判方式成本较高，程序复杂，诉讼的周期也比较长，与我国民事诉讼审判方式改革的目的相悖，也不符合我国实际情况。
二是主张采用结合式审判方式，即建立以当事人主义为基础、吸收职权主义合理部分的兼容性审判方式。吉林市中院高国建等同志持此观点，其主要理由是：(1)结合式审判方式，综合了两种审判方式的全部优点，有利于克服单纯当事人主义审判方式中当事人滥用诉权、缠讼或者规避义务的弊端。(2)结合式审判方式适合我国国情，有利于实现改革总目标，建立公正、公开、高效的审判机制。结合式审判方式的最大优点是诉讼程序民主性，可以最大限度地调动当事人的诉讼积极性，有利于提高诉讼效益，有利于公正、公开、高效地审理案件。
三是主张实行多元化的审判方式。甘肃省兰州市中院鲁千晓认为，鉴于我国社会、经济、文化结构的复杂性和地区的差异性，应当从理论上和实践中处理好普遍适应与特殊适应等关系，既要确保基本制度的统一，又要适应各地不同情况，实行二元的或多元的诉讼结构和审判方式。辽宁省高院的刘政文则认为：审判方式是采取当事人主义还是职权主义不能一刀切。从我国各地的实际情况看，在公民法律观念较强的地区，应当侧重采用当事人主义的审判方式；反之，则应采用带有职权主义色彩的审判方式。
三、关于审判组织的改革与完善
与会同志对这个问题讨论的比较多，也比较深入，主要观点是：
(一)应当明确人民法院独立审判就是审判组织独立审判。内蒙古高院高研认为，人民法院的任何裁判，都是由审判组织具体行使审判权作出的；能否在制度上确保审判组织公正、高效地裁判案件，无疑直接关系着司法公正。审判组织的改革是法院司法改革的重中之重。审判组织改革的关键，就是要明确审判组织独立审判是人民法院独立审判的实现形式。海南省高院傅名剑认为，我国法律规定了人民法院的依法独立行使审判权，同时又把人民法院的这种权力全部分解给了审判委员会、合议庭和独任庭。可见，这三种审判组织都有依法独立审判案件的权力，不接受任何行政机关、社会团体和个人的干涉、指挥和命令。各级法院院长、副院长、庭长、副庭长，只有成为这三种组织的成员才有个案审判权。三种审判组织的审判权依法也是各自独立的，除法律规定的案件经审判委员会讨论决定后，合议庭或独任庭应当执行或据之宣判外，审判委员会、合议庭和独任庭各自应当独立行使审判权，它们相互之间不存在任何领导关系和隶属关系，它们各自都没有上级，都只服从法律。
(二)取消审判委员会的实体审判权。内蒙古高院高研、湖南省永州中院成大辉认为，我国法院目前的审委会建制存在许多缺陷和弊端，应当下决心予以撤销，成立咨询机构性质的专业法官委员会。专业法官委员会由该专业资深业精的法官组成，并由分管该专业的副院长担任主任。审判组织遇有重大、复杂、疑难案件，可直接交分管副院长提请专业法官委员会讨论，但法官委员会只提供咨询意见。审判组织仍独立裁判案件，不受法官委员会意见的约束。这样，既可以保证重大、疑难、复杂案件在法官委员会得到充分讨论，又能避免审与判脱节，而审判组织的权力和责任也没有丝毫减轻。
(三)强化合议庭职责。北京市朝阳区法院白山云认为，合议庭是人民法院审判案件的基本组织形式，强化其职责，充分发挥其在审判案件中的职能作用，对于人民法院提高审判案件的质量和效率，对依法独立公正行使审判权具有重要作用。强化合议庭职责，应当从还权于合议庭、确立审判组织独立审判观念、实行合议庭负责制、健全对法官的考核监督机制等方面着手，建立必要的管理制度。深圳市中院周晓笛认为，用行政办法管理法院的审判活动而形成的案件审批制度，已成为目前我国审判方式改革的对象。审批案件制度没有法律依据，违背了审判工作以及司法公正；应当还审判权于合议庭，撤销法院审判机构的行政设置(即撤销各业务审判庭)和法官的行政等级，合议庭作为法院的基本审判组织，除疑难、复杂或重大的案件外，其他案件均由合议庭和独任庭直接裁决。
(四)尽快实施审判长和独任审判员选任制度，保证优秀法官在审判工作中发挥主导作用。内蒙古高院高研认为，在明确法院独立审判就是审判组织独立审后，合议庭的权力大了，责任也大了。为了保障审判质量，必须针对目前法官素质参差不齐的情况，尽快推行审判长和独任审判员选任制度，以发挥优秀法官的主导作用，逐步形成能者上、平者让、庸者下的审判机制和用人机制。
四、关于证据制度的改革与完善
与会同志认为，诉讼证据是人民法院判案的前提和基础，也是实现司法公正的关键所在。而现行证据制度存在许多缺陷，应当尽快予以改革、完善，具体意见如下：
(一)关于刑事证据制度的改革与完善。广东省珠海市中院贺晓翊认为，我国刑事证据制度在立法中有以下缺陷：1?证据规定内在逻辑性差，易造成混乱；2?没有具体规定举证、质证、认证的适用规则，致司法实践中操作性不强；3?对证人作证制度的立法规定过于薄弱，致证人出庭率不高；4?立法没有全面彻底地排除非法证据的效力；5?没有明确设立证据开示制度，大大削弱了庭审功能。甘肃省高院牛兴全、张正伟认为，我国关于口供证据制度的立法存在以下四个方面的缺陷：一是在完全肯定口供的证据地位(刑事诉讼法第42条)的条件下，却确认单纯的口供没有证据效力(刑诉法第46条)；二是反对依靠口供定案，同时要求被告人(犯罪嫌疑人)对犯罪事实职实陈述；三是禁止非法手段获取口供，但对非法获取的口供是否有证据效力没有作出明确规定；四是禁止以非法手段获取口供，但对如何确认口供的非法性没有规定。上述不足都是默认对口供的证据效力的承认，因此导致实践中对口供证据的偏爱。对于如何完善我国的刑事证据制度，珠海中院的贺晓翊和福建泉州中院的黄少鸿认为，我国刑事证据制度中应明确引入证据开示(discovery)制度，证据开示的基本涵义是庭审调查前在双方当事人之间相互获取有关案件的信息。刑事诉讼中的证据开示，作为一种收集证据的方法，是审判前在控诉方与辩护方之间进行的信息交换。关于对非法证据的效力是否认可的问题，珠海中院贺晓翊认为要“砍树弃果”，明确排除非法证据的效力；湖南高院的谷国文则认为，一般而言，应明确证据一般排除规则，即对非法证据应予以排斥，否定其效力，以维护刑事诉讼的正当程序，促进人权保障；但在特定的情况下，应考虑控制犯罪的需要，若放弃对非法证据的采纳，则不利于追究犯罪，故应设置证据一般排除规则的特殊规定，即特殊原则。关于当庭认证，深圳中院的肖黄鹤、詹旭伟认为，当庭认证应确认以下证据规则：客观性关联性规则；非法人证排除规则；口供补强规则；有限的传闻证据规则；有限的原物原件规则；确实充分规则和合议认证规则。对于如何完善我国刑事诉讼口供制度，甘肃高院牛兴全、张正伟提出如下设想：1?赋予犯罪嫌疑人被告人沉默权，确认口供自愿性原则；2?修改把口供作为独立的证据种类的法律规定，确立口供补强规则；3?确认非法口供不能取得证据效力；4?建立非法口供的认定规则。
(二)关于民事证据制度的改革与完善。河北高院麻胜利、彭建景认认为，我国民事证据立法很不完备，存在严重缺陷：1?缺乏关于当事人举证时限的规定；2?缺乏关于当事人举证不能的法律后果的规定；3?缺乏关于人民法院调查取证人员与合议庭成员相分离的规定；4?缺乏强制证人出庭作证的强制措施的规定；5?缺乏对证人出庭作证给予经济补偿的规定；6?关于质证的法律规定过于简略；7?缺乏关于当庭认证的法律规定。对于如何设定和完善民事证据规则，吉林辽源中院的姜自祥、李迎春、徐中兴认为，设定和完善我国的民事证据规则应注意以下几点：1?充分体现证据运用的一般规律以及对抗制诉讼要求的证据规则；2?注意我国民事诉讼制度及其适用条件和环境的特殊性，对证据规则作出既反映诉讼规律又符合我国实际情况的界定；3?证据规则的确立应当有一定的法律依据；4?应注意证据立法上的运用技术，克服现行证据法单纯从证据的法定形式和概念出发划定采纳证据的局限；5?要在坚持和保留现有民事证据规则的基础上，大胆吸收世界各国在长期司法实践中积累的先进立法技巧，采用列举方式对证据规则加以设定，以弥补我国现行民事证据规则过于原则，缺乏可操作性的缺陷，促进我国民事证据规则逐步趋于完善。
(三)关于证人出庭作证制度的改革与完善。云南大理中院的马克辉认为，有关立法不完善是当前证人不出庭作证的重要原因，主要表现在：1?法律对证人主体范围未作具体规定；2?法律对证人的作证义务规定得不够明确；3?法律对证人及其家属缺少保护规定；4?证人不愿作证或拒绝作证，其实与作证可能给证人及其他人利益造成的损害有关；5?证人出庭作证所支出的费用及收益损失得不到应用补偿。河北衡水市桃城区法院的刘国胜主张，应建立证人如实作出保证制度，并提出对证人证言证据效力的审查判断应坚持如下原则：庭审时的证言优于书面证言的原则；直接证言优于传闻证言的原则；综合分析判断原则。
五、关于审判程序的改革与完善
与会同志就改革和完善审判程序提出了许多建议：
(一)设立庭前准备程序。庭前准备程序是指人民法院在民事案件受理后至开庭审理前依法组织各方当事人审核诉讼材料、交换证据、明确争执焦点以及调查收集必要证据的制度。陕西省高院孟庆林认为，进一步完善近年来审前证据准备制度改革的成果，并使之获得立法上的认可，是深化审判方式改革，建立与社会主义市场体制相适应的审判机制的重要内容之一。强化庭前准备程序的内容主要是：对现行民事诉讼法第116条和最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》有关的司法解释进一步完善，形成具有审前当事人交换证据程序，当事人申请法院查证和法院自查、委托鉴定程序，明确争议焦点会议程序，当事人举荐法律、和解等内容的较完整的准备体系。除少数简单案件外，其他案件都应当履行庭前准备程序。
(二)完善和强化审判监督程序。广西高院林玉棠、梁宇认为，设置审判监督程序的目的是为了纠正人民法院已经发生法律效力的错误裁判，确保司法公正。然而，由于法律对审判监督程序没有明确规定，一直套用一、二审程序，没有形成独立、有效的审判方式，使审判监督的功能和作用无法得到充分的发挥。他们建议针对立审不清、审监不明、庭审重心偏差、滥用监督权、审判效率低下、庭审规则混乱、提起再审权被滥用等弊端，规范和完善审判监督程序。辽宁省高院赵英伟认为，根据我国的国情(地方保护主义严重，法官素质不高等因素)，有必要强化审判监督，并规范其程序。她认为规范审判监督程序，应当从尊重当事人对再审法院的选择权、完善和改进再审案件提起主体及再审之诉的受案范围、再审程序的终局性等方面加以规定，使再审程序成为及时纠正错案的有效途径，而不再是一种负担。
(三)建立申诉复查听证制。海南省高院曲鹏远建议建立和实施申诉复查听证制。他认为，申诉复查程序是对申诉案件进行审查，决定是否再审的过程，是法律虽没有规定，但事实上存在的诉讼程序。申诉复查程序是审判监督程序的启动程序，是随着对申请人提出再审申请的审查立案而起始。如经复查而作出驳回再审申请的决定，那么复查结果即成为审判监督程序的实体结论；如经复查认为原审判决确有错误，那么复查结果就成为进入审判监督程序中的终结程序——再审之诉的预备依据，并以作出再审裁判而告终。因此，复查案件认真与否、公正与否，不仅直接影响着再审的公正裁判，而且也是保障当事人合法申诉权利的司法要件。为弥补立法的不完善及审判实践之不足，建立和实施申诉复查听证制是必要的。申诉复查听证制是由合议庭成员共同组织案件各方当事人到场，以最简便的形式，听取当事人各自申诉与抗辩的争议焦点来决定复查结果的迅捷方法。这种制度使申诉案件在复查阶段就进入规范程序，走出了“暗箱”，走向了听证，有利于息诉服判，有利于保障当事人的申诉权利，有利于法官廉洁办案。
六、关于建立死刑案件判例制度
与会同志对建立判例制度进行了讨论，肯定判例作为裁判参考、弥补法律遗缺的积极作用，建议最高人民法院根据审判工作的需要适时发布判例，并定期修订，保持判例与社会经济发展状况相适应的水平。辽宁省高院史明武、王挥，特别就建立死刑案件判例制度发表专论，认为：死刑案件，因其案情重大、刑罚严厉以及判决结果的不可逆转性，在人民法院的审判工作中历来占有极其重要的地位。然而，死刑案件审判工作仍存在诸多弊端，其突出表现莫甚于死刑适用在同一省内各地之间、省(直辖市、自治区)际之间的严重失衡。究其原因，固然受到各地经济、文化发展水平以及治安状况不同等客观因素的严重影响，亦由于最高人民法院将死刑复核权下放以后，各地对死刑适用掌握标准不一所致。因此，应当建立死刑判例制度，即最高人民法院通过对各类具体的死刑案件进行司法解释，明令下级法院在审理死刑案件时作为判决依据。建立、实施这一制度，有利于准确适用死刑，严厉打击各类重大刑事犯罪；有利于限制适用死刑，真正贯彻“少杀”、“慎杀”的立法精神和刑事政策。
除上述外，与会同志还对人民法院组织体系改革、人民法院干部管理体制改革、人民法院经费管理体制改革等重要问题抒发已见，提出了一些发人深思的意见和建设。
(作者单位：中国应用法学研究所)
