《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
丽水市城市管理行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定
浙江省丽水市人民政府办公室
关于印发丽水市城市管理行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知
丽政办发〔2004〕133号
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
《丽水市城市管理行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市政府批准，现予印发。
二○○四年十月二十日
丽水市城市管理行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定
根据省人民政府《关于丽水市开展相对集中行政处罚权工作的批复》（浙政函〔2004〕9号）和省编委《关于丽水市设立城市管理行政执法局的批复》(浙编〔2004〕71号)，设置丽水市城市管理行政执法局。市城市管理行政执法局是市政府在城市管理方面相对集中行使行政处罚权的工作部门，执法管辖范围为莲都行政区域，以建成区和开发区为重点。
一、主要职责
（一）宣传、贯彻、执行国务院、省政府对开展相对集中行政处罚权工作的有关规定；依据有关法律、法规和规章，组织起草本市城市管理行政处罚方面的规范性文件，并组织实施；
（二）协调、联系市城市管理相关职能部门的城市管理行政执法方面的工作，负责组织市区范围内城市管理专项和重大执法活动，指导各县(市)城市管理行政执法工作；
（三）行使市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，强制拆除不符合城市市貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施；
（四）行使城市规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（五）行使城市园林绿化管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（六）行使市政管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（七）行使环境保护方面法律、法规、规章规定的对社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染的行政处罚权，对城市饮食服务业排污行为的行政处罚权，在城市人口集中区贮存、运输、装卸、焚烧有毒有害物质造成大气污染的行政处罚权，向城市水体排放、倾倒固体、液体废弃物的行政处罚权；
（八）行使工商行政管理方面法律、法规、规章规定的对室外无照商贩的行政处罚权；
（九）行使公安交通管理方面法律、法规、规章规定的对非机动车辆侵占城市人行道路行为的行政处罚权；
（十）行使建成区城市河道管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权；
（十一）履行上述法律、法规、规章规定的监督检查和法律、法规、规章以及省人民政府规定的其他职责；
(十二)受理城市管理行政执法中的投诉，负责城市管理行政执法案件的应诉和行政复议工作；
（十三）承办市政府交办的其他事项。
二、机构设置
根据上述职责，市城市管理行政执法局设5个内设机构、3个派出机构。
（一）内设机构
1．办公室
负责局机关日常行政事务工作；负责文秘、文书档案、政务信息、会务、后勤服务等工作；负责起草、审核文稿，组织制订局机关各项规章制度；负责联络和接待工作；负责城市管理行政处罚罚款票据的监督管理；负责财务工作和执法队伍专用装备的计划、配置、保养和更新等管理工作。
2．政治处
负责组织、人事、宣传、纪检、监察、社会治安综合治理、计划生育、离退休人员服务等的管理工作；负责行政执法人员的思想政治教育、法制教育和业务培训工作。
3．监督处
负责监督相对集中行政处罚职能的执行情况；负责监督检查市局布置的重点工作、阶段性工作的贯彻、落实、执行情况；负责监督检查全局执法人员的队容风貌、行为规范的执行情况；负责监督检查市局制定的各项规章制度的贯彻执行情况。
4．法制处
负责相对集中行政处罚职能的法规适用、界定工作；负责起草制订全局年度行政执法工作要点和计划；负责联系、协调有关职能部门与城市管理相关的行政执法业务工作；负责有关城市管理行政执法规范性文件的调研、起草工作；负责行政执法人员证件、文书的管理工作；负责市局和各分局的行政执法法律业务的指导工作；负责对行政执法案件的审核、组织听证、受理处罚工作；负责行政复议、应诉工作；负责行政执法重大案件的上报备案工作；负责行政执法业务报表统计工作。
5．指挥中心（受理中心）
负责信访接待工作；负责有关行政执法的举报、信访投诉的应急处置，分类督办、跟踪落实及相关考核工作；负责城市管理行政执法队伍应急指挥调动；负责城市管理行政执法计算机网络中心无线指挥网络的规划、建设和维护管理；承担日常值班工作。
（二）派出机构
市城市管理行政执法局下设派出机构3个：1.城南大队（分局）,执法管辖范围为万象街道、紫金街道、富岭乡、高溪乡、碧湖镇、大港头镇、郑地乡、峰源乡；2.城北大队（分局）,执法管辖范围为白云街道、岩泉街道、联城镇、泄川乡、西溪乡、仙渡乡、巨溪乡、双溪镇、老竹畲族镇、太平乡、双黄乡、黄村乡、丽新畲族乡、严鸟乡；3.经济开发区大队（分局），执法管辖范围为开发区管委会所管辖范围。
各分局主要职责是：
1．负责履行辖区内相对集中的行政处罚职能；
2．负责辖区城市管理行政执法中队的日常工作，做好本单位全体执法人员的理论学习、思想政治教育和业务培训工作；
3．负责辖区执法案件的投诉受理处置；
4．接受辖区党委、政府和开发区管委会对文明城市创建工作的指导；
5．承办市局交办的其他工作。
三、人员编制和领导职数
丽水市城市管理行政执法局核定总编制为100名(含后勤服务人员编制)，其中：行政编制4名，依照国家公务员制度管理的事业编制96名。具体分配如下：市城市管理行政执法局机关25名，城南大队（分局）30名；城北大队（分局）30名，经济开发区大队（分局）15名。领导职数使用行政编制：局长1名，副局长2名，纪检组长1名。科级领导职数：机关9名(含机关党委副书记)，各大队（分局）均1正2副。
四、其他事项
（一）市区城市管理行政执法工作实行条块结合，以条为主，一级执法的管理体制。大队(分局)正副职的任免，要事先征求莲都区、经济开发区的意见。同时，莲都区分管副区长兼任行政执法局副局长，三个派出机构辖区内的街道办事处分管副主任分别兼任该派出机构的副职。以上兼职均不占职数。
（二）部分相关部门编制和人员随职能划转。
