广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法
广东省广州市人民政府
广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法
广州市人民政府
第一章 总 则
第一条 为合理使用和保护土地，加强广州市城市国有土地管理，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》和《城市规划条例》，制定本办法。
第二条 广州市市区城镇国有土地的使用权（有以下简称土地使用权），按本办法的规定实行有限期、有偿地出让和转让。土地使用权有偿出让和转让期间，所有权仍属国家所有。
第三条 土地使用权有偿出让，是指广州市人民政府（以下简称市政府）将市区内的城镇国有土地使用权有限期、有偿地转移给受让人。
土地使用权转让，是指有偿出让取得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用期限内，将全部或部分土地使用权以出售、出租、交换、赠与或继承等方式转让给他人。
地下埋藏的各类自然资源、埋藏物、隐藏物等属于国家所有，不在土地使用权有偿出让和转让范围内。
第四条 市政府对广州市市区内国有土地实行统一管理，授权广州市城乡建设委员会（以下简称市建委）作为市区城镇国有土地使用权出让和转让事务的主管机关（以下简称出让主管机关），会同广州市城市规划局（以下简称市规划局）、广州市房地产管理局（以下简称市房地局）组
织实施市区城镇国有土地使用权的出让和转让工作。
第五条 土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国的企业、其他经济组织或个人。但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。
第六条 有偿出让和出售、出租或交换土地使用权，当事人双方应鉴订合同。
第七条 本办法规定应交纳的有关价款或税费，均以人民币计价结算，也可以按当日人民币牌价汇率折合外汇结算。
第八条 土地使用权有偿出让和转让的权益登记，由市房地局负责。经审核后，由市房地局发给国有土地使用权证或国有土地他项权证，登记资料允许公开查阅。
第九条 受让人在取得使用权的土地上进行各项经营活动，应依法向广州市有关部门办理申请报批手续。
第十条 土地使用权受让人的各项合法权益受国家法律保护。
第二章 国有土地使用权出让
第十一条 土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由出让主管机关（出让人）与受让人鉴订，受让人须按合同的规定缴纳土地使用权价款和有关税费，并向市房地局办理登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权。
第十二条 出让使用权的地块，必须是权属明确的国有土地；有明确的用途、使用期限和规划设计要求。
第十三条 出让土地使用权，可以采用协议、公开招标、拍卖或其他形式。
协议方式：由出让主管机关根据用地性质、功能和土地开发利用特点，确定土地使用权受让人，并由双方达成协议后出让。
公开招标方式：由出让主管机关根据所出让使用权地块的开发利用要求，公布招标条件或发出招标邀请，由符合本办法第五条规定的受让人参加投标，按招标程序，择优确定中标者。
拍卖方式：由出主管机关在指定的时间、地点，组织符合条件的要求用地者到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定受让人。
第十四条 土地使用权的出让年限，根据土地的地理位置、使用功能等因素具体确定。住宅用地使用权的出让最长年限为七十年，其它各类用地使用权的出让最长年限为五十年。
第十五条 土地使用权出让年限届满，受让人对该土地的使用权即自然终止，该土地上附着物随土地使用权的终止而终止原业主的权属关系。
土地使用权年限届满后，如受让人需要继续使用该土地或地上附着物的，应在土地使用权出让年限届满前六个月，向出让主管机关提出申请，经批准后，与出让主管机关重新鉴订合同，办理续用有关手续。
第十六条 出让合同期未满的土地使用权原则上不得收回。在特殊情况下，市政府可根据社会公共利益的需要，依据法定程府予以收回。
收回出让合同期未满的土地使用权，须提前六个月将收回土地使用权的理由、地块座落、四至范围、收回日期等送达土地使用权受让人，并在收地所及的范围内发出公告。市政府依法给予土地使用权受让人合理补偿，受让人应在公告期限内向出让主管机关办理补偿手续。自公告规定收
地期限届满之日起，该土地使用权及其地上建筑物、附着物的原有权属关系终止。
第十七条 有偿出让土地使用权的价款，由受让人根据出让合同规定的方式支付。受让人从获得土地使用权之日起应承担向国家缴纳土地使用税的义务。
第十八条 土地使用权受让人必须按照出让合同规定的建设期限、土地使用功能和规划要求完成土地开发建设任务。因自然灾害等不可抗力的客观原因影响建设期限的，可由受让人提出申请，经出让主管机关书面批准后，按批准的期限延期。
第十九条 土地使用权受让人需改变出让合同规定的土地规划、功能、使用性质或其他条款，必须报经出让主管机关依法定程序审批，并办理变更登记。
第二十条 土地使用权出让的具体程序由出让主管机关制定。
第三章 国有土地使用权转让和抵押
第二十一条 转让（不含赠与和继承）使用权的地块，必须是经过土地使用权出让后，领有土地使用权证、并已进行了开发（指完成建筑施工场地平整，接通施工用水、用电及道路；或除用地价款外，已投入占出让合同规定的地上建筑物、其他附着物投资总额25％资金）的土地。
第二十二条 土地使用权的出售、出租或交换的合同，由转让人和受让人鉴订，经出让主管机关批准，并经公证机关公证。转让合同应符合出让合同规定的权利、义务和责任，并同时转移给新的受让人。
第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物及附着物随之转移，建筑物及附着物相应四周间距占用的土地使用权也同时转移。同一建筑物所有权分割转让的，各业权所有人占有与建筑物同等比例的土地使用权。同一建筑物占用的土地使用权整体不可分割。
第二十四条 拥有土地使用权的整个企业或其他经济组织的所有权转移，其土地使用权亦随之转移，并按本办法有关规定办理转让手续。
第二十五条 土地使用权转让，可以在中国境内进行，也可以在中国境外进行，受让人必须符合本办法第五条规定的条件，转让在中国境内进行的，应经广州市公证处公证，或经有管辖权的其他公证机关公证；转让在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证、外交机构的认证和中
华人民共和国驻该国使（领）馆或商务代表机构的认证。
第二十六条 土地使用权转让时，该地块如发生土地增值，转让人应向市政府缴纳土地增值费。土地增值额为按市房地局评估的市价减去转让人收回成本后的余额。增值100％以下（含100％）的按增值额的15％收取增值费；增值100％以上至200％（含200％）的部分
，按30％收取；增值200％以上至300％（含300％）的部分，按40％收取，增值300％以上的部分，按50％收取。
转让价格高于市房地局评估价格的，按转让价格的增值额计收增值费及征收各种税费；转让价格低于市房地局评估价格的，按评估价格的增值额计收增值费及征收各类税费。
第二十七条 受让人出售土地使用权时，市政府有按其出售价格购回土地使用权的优先权。
第二十八条 土地使用权转让，受让人应在转让合同或赠与、继承文件经公证、认证之日起三十天内，按本办法第二十五条规定，持经公证、认证的转让合同或继承经公证、认证等合法文件，向市房地局办理变更登记，并按规定缴纳土地使用权转让增值费，换领土地使用权证。如属租
赁合同的，租赁双方在租赁期满之日起三十天内，向市房地局办理租赁注销或续租手续。未办理变更登记等手续的转让一律无效。
第二十九条 经出让或转让取得的土地使用权，可以用作向银行或其他金融机构的贷款抵押或其他债务抵押。土地使用权抵押的年限，不得超过原土地使用权出让和转让合同规定的有效年限。
地上建筑物用作抵押时，其土地使用权也随之作为抵押物。
第三十条 土地使用权抵押时，当事人双方应鉴订抵押合同，并经公证。抵押合同不得违背土地使用权出让、转让合同的规定。
抵押合同自公证之日起三十天内，抵押双方应持按本办法第二十五条规定办理公证或认证的抵押合同，向市房地局办理他项权利登记。未经登记的抵押行为无效。
抵押合同履行终结之日起十天内，当事人应向市房地局办理抵押登记注销手续。
第三十一条 抵押物被依法拍卖的，而获得土地使用权及其地上建筑物、附着物的受让人，应按本办法第二十五条的规定取得公证、认证，并办理土地使用权变更登记。
第三十二条 在本办法公布之前，已占用市区城镇国有土地的单位和个人，未经批准，不得转让和抵押其土地使用权。
第四章 法律责任
第三十三条 违反本办法第二十二条、三十二条规定转让土地使用权的，其转让行为无效。由出让主管机关没收转让人转让土地使用权所得，并处以其转让土地使用权价款5％以下罚款。情节严重的，无偿收回其土地使用权。
第三十四条 违反本办法第十九条规定，擅自改变土地使用性质、建筑物使用功能，违反城市规划要求的，由市规划局按《广州市城市规划管理办法》及其《实施细则》的有关规定处罚。
第三十五条 土地使用权受让人在受让、转让、抵押土地使用权时，不按本办法第六条、第十一条、第二十二条、第二十八条、第三十条规定期限办理登记手续，每延期一天由市房地局处以二百元至五百元的罚款。
第三十六条 土地使用权受让人不能按本办法第十八条规定依期完成土地开发建设任务的，如土地出让合同有规定的，按合同规定处罚；合同中没有规定的，每延期一天，由出让主管机关按未完成的计划投资额的1‰处以罚款。对在土地出让合同规定期限内，完成投资额不足出让合同
规定的地上建筑物及附着物投资总额50％以上的，由出让主管机关无偿收回该土地使用权。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十天内向当地人民法院起诉，期满不起诉又拒不执行处罚决定的，由作出处罚的行政部门向人民法院申请强制执行。
第三十八条 在土地使用权出让或转让过程中，有关人员如有贪污、行贿、受贿、敲诈勒索、渎职等行为，除没收其非法所得外，由其行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条 本办法颁布实施之前，已由单位或个人占用的市区城镇国有土地，实施有偿、有期使用办法另行制定。
第四十条 本办法的各项规定，在国家有关国有土地有偿使用条例颁布生效生后，按国家规定执行；国家没有规定的，仍按本办法的规定执行。
第四十一条 本办法今后如有修改，不溯及修改前已签订的合同。
第四十二条 本办法由广州市城乡建设委员会负责解释。
第四十三条 本办法自一九八九年六月一日起施行。
1989年5月3日
论我国刑事诉讼法对无罪推定原则的吸收
一、思想的变革
我国刑事诉讼法律观的产生、形成和发展，具有深刻的中国历史背景和文化背景根源。几千年的儒、法两家刑事法律观，深深地影响着我国刑事诉讼法的制订和执行，我国社会所经历的小农经济、产品经济、有计划的商品经济和社会主义的市场经济等不同的经济体制所产生的意识形态，也影响着诉讼法律观，因为一定的刑事诉讼的法律观必然反映着一定的经济形态。这正是我国步入依法治国的轨道以后，人们感到步履维艰的原因。刑讯逼供、久押不决、超期羁押、辩护律师参与诉讼难、证人作证、出庭难等等问题仍然困绕着我们。经过几年来的实践，已经充分地证明，一项先进的司法制度的贯彻实施，首先遇到的一个问题，就是诉讼法律观的转变问题，这种转变要经过一个漫长的痛苦的磨合期，要有一个认识的过程、实践的过程，要有一个从不自觉走向自觉的发展过程。
对刑事诉讼法本质的认识，长期以来，特别是从50年代初到80年代中期，由于受前苏联式的制度结构和意识形态的影响，把法律仅仅当作是把持国家政权的统治阶级的意志。在这种国家主义法律观的指导和统治下，作为比较敏感的刑事诉讼法，从立法到执法，无不以国家本位为主宰。在“以阶级斗争为纲”时期，把刑事诉讼法定位于“打击敌人”、“镇压反革命”的工具。党的十一届三中全会以后，社会主义的民主与法制被提到议事日程。但是，由于我国传统法律文化中缺少个人的自主地位和独立价值，国家本位的价值观根深蒂固。在刑事诉讼领域里，特别是在执法的环节中，重国家轻个人，重打击轻保护，重控告轻辩护，重实体轻程序等等，其明显的价值取向就是国家本位。无罪推定原则是否适用于我国刑事诉讼法的问题，以往一直是作为资产阶级自由化倾向、精神污染加以批判的，但是，随着我国法治化进程，无罪推定原则最终登上了中国刑事诉讼的舞台。
二、无罪推定原则的吸收
无罪推定是西方国家在否定中世纪纠问式诉讼制度的基础上形成并发展起来的一项刑事诉讼法原则。它与刑法上的“罪刑法定”的原则相配合，成为西方国家刑事法律的基础。无罪推定在法律中的确立始于法国１７８９年颁布的《人权宣言》。《人权宣言》第９条规定，“任何人在被宣判为犯罪者之前，均应假定为无罪。”此后，这一原则又在许多国家宪法或法律中得到确立。由于历史的原因，长期以来，我国法律界不少人对无罪推定原则存有一些偏见和误解，致使这一原则未能在我国学术界和法律中得到肯定。但近年来我国立法机关通过的法律以及司法机关发布的带有司法解释性质的法律文件也吸收了这一原则的部分内容。在从１９９３年开始的刑事诉讼法修改过程中，许多学者和专家均提出，应在我国刑事诉讼法“总则”中增设无罪推定原则。关于如何表述，一种观点主张采纳多数国际公约的规定，将这一原则表述为：“任何人未经司法机关依照法定程序判定有罪以前，都应当假定为无罪的人。”另一种观点则主张表述为：“任何人未经司法机关依照法定程序判定有罪以前，都不应当视为罪犯。”还有个别学者和专家以无罪推定违背实事求是原则以及不符合中国国情为由，反对在刑事诉讼法中规定这一原则。
我们认为，尽管各国宪法、法律及联合国有关法律文件对无罪推定原则的表述各不相同，但这一原则的基本内涵和意义却是举世公认的。无罪推定不是对被告人作出的无罪判定或终结性结论，而是对他在刑事诉讼中所处地位的保护性假定；它要求控诉方以对被告人无罪这一推定作出反证的方式承担证明其有罪的责任，并要求这种证明达到最高的证明程度；它要求被追诉者在诉讼过程中拥有一系列与指控方对抗所必须的程序保障。无罪推定原则为被追诉者充分行使诉讼权利奠定了坚定的法律基础，并成为任何人受到无根据或不公正的定罪的重要障碍。正因为无罪推定原则在维护司法公正方面具有普遍的重要意义，修正后的我国刑事诉讼法结合我国国情吸收了这一原则的基本精神和要求：（１）明确规定“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪”（第１２条），即明确被追诉者在判决前不是有罪的人。（２）要求控诉方承担举证责任：公诉人在法庭调查中有义务向法庭提出控诉证据，如询问证人、鉴定人、出示物证、宣读书面证据材料等，以此来证实自己提出的指控主张。（３）规定被追诉者没有证明自己无罪的义务，检察机关和法院在证据不足，不能认定其有罪时，要作出无罪的处理。
三、我国的刑事诉讼法中无罪推定原则的特点
与国外通行的无罪推定相比较，我国的刑事诉讼法并没有全盘照搬，而是根据我国的实际国情，结合我国刑事诉讼的实践经验和需要，对其进行合理的取舍，因而具有以下特点：
1、我国的无罪推定原则更侧重于实质，而不仅仅是称谓问题。在立法上没有使用“假定其无罪”和“不能被称为罪犯”等表述，而是使用“不得确定有罪”的表述。
2、在证明责任的问题上，不仅强调了国家机关在形式上的责任，而且更加强调其实质上的证明责任。在国家机关履行职责时，不是强调被告人的消极对抗，被告人、犯罪嫌疑人均不享有沉默权，而是强调控辩双方的积极配合，当然，并没有要求被告人承担证明自己无罪的义务。
3、作为一项法律原则，明确规定了侦查、起诉和审判机关的行为标准，要求既注重结果又要注重过程。
四、对无罪推定原则的正确理解
刑诉法第１２条将“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪”规定为刑事诉讼制度的一条基本原则，有人据此认为我国新刑诉法采用了外国法通行的“无罪推定”原则，这种认识并不确切。首先，应该明确，外国法中的无罪推定原则包括被告人对被控罪行有权保持沉默，被告人在刑事诉讼各阶段均享有充分的辩护权，被告人没有证明自己无罪的举证责任，案件事实认定遵循“疑罪从无，疑罚从轻”原则等诸多内容，我国新刑诉法对此并没有全盘照搬，而是进行合理的取舍，确立了自己的特色。例如，根据新刑诉法第９３条，第１３９条和第１５５条之规定，犯罪嫌疑人应当如实回答侦查人员的提问，被告人必须回答公诉人及审判人员的讯问，因而均不享有沉默权。新刑诉法确立的无罪推定原则的主要含义有两条：第一，在刑事诉讼活动中人民法院依法独立享有对被告人的最终定罪权，具体体现在新刑诉法第１２条的规定和取消了人民检察院的免予起诉决定权。值得的注意的是，这里强调的是“最终定罪权”，无罪确定权仍由公安、检察及法律规定的其它特定机关通过不立案、撤销案件、不起诉等手段不同程度地依法行使。其中，对于相对不起诉案件的犯罪嫌疑人，检察机关在“不起诉决定书”中仍应确定“其行为已构成犯罪”，因其符合新刑诉法第１４２条之规定，决定不予起诉。因此，检察机关对部分案件不起诉决定权仍属广义的定罪权。第二，在人民法院依法确定被告人有罪之前，任何人不得将其作为有罪的人对待。此条为无罪推定原则的关键性内容。受刑事追究的人，即使其犯罪事实已相当清楚，证据已足够充分，即使其民愤极大，即使高层已有“明确”指示，但未经人民法院依法判决，从法律上仍不能确定其有罪，因而不能将其作为有罪的人对待。这是树立法律权威性的必然要求。任何凌驾于法律之上的主观臆断和感情用事都是极其危险的。
五、无罪推定原则确立的重大意义
我国最高权力机关以立法的形式确认无罪假定原则决非偶然，而是符合刑事诉讼的客观规律和现代文明国家司法程序的实际需要，是我国民主与法制建设的重要里程碑，因而具有重要意义。
首先，确认无罪假定原则，有利于解决犯罪嫌疑人、被告人的诉讼地位问题。在我国，由于过去的立法没有无罪假定的规定，在司法实践中，不少办案人员的头脑中总是抱有“嫌疑人、被告人进门三分罪”的错误观念，因而难免先入为主和主观臆断，不能从根本上克服“左”的思想倾向和解决刑讯逼供等严重侵犯犯罪嫌疑人、被告人人身权利的现象。现在以立法的形式确认无罪假定原则，就可以划清犯罪嫌疑人、被告人与罪犯的界限，明确“涉嫌犯罪”与“判决有罪”的区别，从而自觉地以辩证明唯物主义认识论的理论为指导，切实克服先入为主和主观臆断的错误倾向和做法，有效地保障人权。
其次，确认无罪假定原则，有利于保障犯罪嫌疑人、被告人的以辩护权为核心的诉讼权利，充分发挥辩护制度的作用。在封建专制时期，刑事诉讼奉行“有罪推定”，犯罪嫌疑人、被告人不是刑事诉讼法律关系主体，只是受拷问被追究的对象，无任何诉讼权利可言。当资产阶级民主革命胜利并确立无罪假定原则后，犯罪嫌疑人、被告人才成为刑事诉讼法律关系主体，在法庭审理过程中，被告人才拥有与原告对等的诉讼地位，享有以辩护权为核心内容的各项诉讼权利。如果我们不能旗帜鲜明地确立和承认无罪假定原则，即使法律明文规定了犯罪嫌疑人、被告人享有辩护权，但在司法实践中往往得不到应有的尊重和保障，形同虚设。这已是被历史证明了的而毋庸置疑的客观事实。
第三，有利于进一步明确证明责任的合理分配和疑难案件的正确解决。无罪假定原则的重要内容之一就是证明责任由控诉方承担。控诉方指控被告人犯罪，必须提供相应的证据事实加以证明，而且这种证明必须达到法律规定的标准，即犯罪事实清楚，证据确实充分。如果控方不能证明被告人有罪，被告人就是无罪，被羁押的被告人就要无罪释放，并按照国家赔偿法赔偿损失，恢复名誉。在司法实践中，有时由于各种主、客观原因，有些案件不可能查得水落石出或者一时难以查清。对于这些证据不足、“处断难明”的疑罪案件，在实行有罪推定的封建专制诉讼中，一般是按照“疑罪从有”或者“疑罪从轻、从赎”来处理的。这充分说明封建诉讼的专横擅断和对人权的践踏。但无罪假定即要求司法机关的司法人员对疑难案件的处理不是从有、从轻或者从赎，也不是从挂，而是应当从有利于嫌疑人、被告人的角度来解释和处理的。即：嫌疑人、被告人的有罪、无罪一时难以确定的，按无罪处理；被告人罪重、罪轻一时难以确定的，按轻罪处理。
第四，有利于在国际人权斗争中争取主动权。我国是人民民主专政的社会主义国家，历来倡导在刑事诉讼中必须认真贯彻“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，对被告人定罪判刑必须事实清楚、证据确实充分，这样的诉讼要求和证明标准本来高于西方国家所谓的“排除合理怀疑”和国际上的其它标准，然而，在过去的立法上却讳言“无罪假定”，岂不是“作茧自缚”，授人以把柄，使我国在国际人权斗争中陷于被动。同时，如前所述，联合国一些重要的人权文献和国际公约都规定了无罪假定原则，其中有些是我国参加、缔结或明确表示赞成的，如果我国刑事诉讼法不确定无罪假定原则，这同我国是联合国常任理事国的国际地位是不相称的，也难以自圆其说。所以，新刑事诉讼法确认无罪假定原则，不仅有利于在国际人权斗争中争取主动权，也是对外开放以及同国际接轨的实际需要。
