浅议房地产开发项目前期策划合同的订立
湖南金州律师事务所 文 颖
自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行资金统一调度暂行办法》的通知
中国建设银行
中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行资金统一调度暂行办法》的通知
1994年8月29日，中国人民建设银行
建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
现将《中国人民建设银行资金统一调度暂行办法》印发给你们，请遵照执行，并对有关问题补充通知如下：
一、从9月1日起，总行将按本办法的规定，对分行占用总行资金超过规定额度的转为临时借款，总行占用分行资金超过规定额度的，转为分行上存总行资金。
二、各行应加强资金分析和预测，认真做好联行汇差资金清算工作，把握头寸变化的动态和规律，在确保辖内正常支付的前提下，将超占汇差或超额备付资金及时返退或上存总行。
三、存借差资金、分行上存资金和总行临时借款等的利率，按建总函字（94）288号文的规定执行。
各行在执行中遇到的问题及建议，请及时向总行报告。
附：中国人民建设银行资金统一调度暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了适应建设银行向以从事中长期信贷业务为主的国有商业银行转变的需要，加强对全行资金的集中管理和统一调度，正确引导和合理调节资金流向，保证全行资金的流动性和正常支付，支持国家重点建设，促进提高资金使用效益，根据《中国人民建设银行信贷资金管理暂行办法》的有关规定和全行资金调度的实际需要，特制定本办法。
第二条 建设银行实行一级法人制度，总行是全行资金统一调度和经营管理的中心。总行资金计划部是具体实施全行资金统一调度和经营管理的职能部门，负责全行各类资金的计划、调度、经营、考核等管理工作。各分行都要服从总行的统一调度，并负责辖内资金的有效调度，保证辖内正常支付和计划内贷款项目的资金供应。
第三条 总行对全行资金实行集中管理、统一调度、有偿使用的原则。资金统一调度主要通过调拨资金、调剂资金和融通资金三个渠道进行。
第二章 调拨资金的管理
第四条 建设银行调拨资金的范围主要包括存差资金、借差资金和汇差资金等。存差资金指总行核定分行上交总行资金计划大于总行供应分行资金计划的差额；借差资金指总行供应分行资金计划大于分行上交总行资金计划的差额；汇差资金指联行汇差和汇出汇款资金。
第五条 存差资金、借差资金计划由总行按年核定和适时调整。各分行要按照总行核定或调整的存差计划和规定的上交期限，积极组织筹措存款和回收到逾期贷款，及时足额上交存差资金；总行按照核定或调整的借差计划及时足额地向分行调拨借差资金。
第六条 人民银行借款资金由总行向人民银行总行统一借入和归还，作为总行供应分行的资金来源，参与全行信贷资金平衡。总行对供应分行的资金实行期限管理，每年根据资金平衡情况和归还人民银行再贷款情况，核定或调整各分行归还总行供应资金任务。
第七条 汇差资金实行分级管理，逐级清算的原则。即全国汇差资金由总行管理与清算；省辖汇差资金由各省、自治区、直辖市分行管理与清算。为确保全国汇路畅通，汇出行划出的联行及额度内的汇票资金，务必及时足额逐级上划总行或分行；汇入行收到联行汇入款或汇票后，按规定及时解付，不得无故压票、退票。
第八条 总、分行都应按核定的存、借差计划及时足额缴拨资金并及时清算汇差资金，凡相互占用资金余额超过5000万元或1亿元（根据各行的业务量分别核定）的，必须在旬后5日内清算，逾期不清算或清算不了时，分行占用总行资金转为临时借款，总行占用分行资金转为上存资金。
第三章 调剂资金的管理
第九条 调剂资金是指在计划内调拨资金之外，上、下级行之间、行际之间用于调剂使用的资金。总行与分行之间的调剂资金包括分行上存总行的超额备付资金、总行对分行的临时借款、各行购买的国库券、政策性金融债券资金等。行际之间的调剂资金主要包括系统内行际之间的短期借款。
第十条 超额备付资金是指各分行超过总行规定的正常备付率比例的备付资金。各行用于保证正常支付的资金备付率（含库存现金，下同）由总行根据一定时期的宏观经济金融形势和资金状况核定。各行超额备付资金应上存总行，由总行统一调剂运用。
分行上存总行的超额备付资金由总行根据各行头寸情况，提出上存额度和期限，或由分行主动与总行联系，经协商后，办理上存手续。上存总行资金按实际存期和规定档次的利率计息。在特殊情况下，总行可根据全行统一调度资金的需要和各分行的实际情况，向分行下达上存资金任务，分行要及时足额地完成。
当分行资金备付率下降影响正常支付时，要及时向总行报告，由总行在分行上存资金额度内给予全部或部分退还资金。
第十一条 分行出现临时资金困难，经自身努力仍无法解决时，可向总行申请临时借款，由总行审定后办理临时借款协议。临时借款期限一般不超过3个月，原则上不予展期。特殊情况需要展期的，可予展期一次，并将原借款期限和展期期限合并计算，按相应档次的临时借款利率计息。
第十二条 分行资金发生困难时，可以以转让、抵押借款等方式在系统内或公开市场调剂购买的国库券、金融债券。
第十三条 系统内行际之间跨地区的短期借款，经双方协商，本着遵章守纪，恪守信用，互惠互利的原则进行。为了保证系统内资金的统一调控，县级以下（含县级）分支权构不得办理系统内短期借款，地市级行不得办理跨省的短期借款，省级分行可以办理跨省的短期借款，但短期借款余额超过5000万元时，借出行必须向总行资金计划部报告，经核准后方可办理。短期借款期限为3个月以内，不得延期续转。短期借款只能用于弥补支付过程中出现的临时头寸不足及先支后收等临时性资金周转需要。
第四章 融通资金的管理
第十四条 融通资金是指各级建设银行与系统内非银行金融机构和系统外金融机构之间的短期资金融通。融通资金主要通过以下方式进行：同业拆借，商业票据贴现，转贴现，证券买卖（回购）和抵押借款等。
第十五条 同业拆借主要用于弥补资金支付过程中出现的临时头寸不足及先支后收等临时性资金周转需要，分为七天（含七天）以内的同业头寸拆借和七天以上至四个月（含四个月）以内的同业短期拆借。同业头寸拆借由参加同城票据交换的各级行在当地进行；同业短期拆借由地市级（含地市级）以上行办理，并且必须通过经人民银行批准的融资中心办理。
第十六条 各行办理同业拆借的范围、期限、利率、用途等，必须严格按照人民银行和总行规定执行，严禁违章拆借资金。
第十七条 同业拆借实行比例管理。全行同业拆借比例由总行确定。各分行拆入资金余额不得超过同期存款余额的4％；拆出资金余额不得超过同期存款（扣除上缴准备金、备付金、联行占款）余额的8％。拆借资金比例未经总行批准，一律不得突破。
第十八条 建设银行系统内各融资中心，主要办理系统内同业短期拆借业务和对系统外银行、资金市场的融资业务。其融资活动原则上按先系统内，后系统外；先国有商业银行，后其他银行和非银行金融机构的顺序掌握。各融资中心的业务活动必须依法经营并接受人民银行和总行的业务指导和政策监管，按照总行的规定，及时报送有关报表。
第十九条 商业票据贴现、转贴现、再贴现、证券买卖（回购）、抵押借款等由各行视本行资金、贷款规模和市场情况，按照人民银行和总行的有关规定办理。
第五章 其他资金的管理
第二十条 建设银行的资本金由总行统一调度、配置和管理。各分行和总行全资附属金融机构的营运资本金均由总行核定、分配和调整，并按总行制定的资本金管理办法（另行下达）加强经营管理，实现保全增值。
第二十一条 各行办理外汇结售汇业务所需的人民币周转金，其额度由各行资金计划部门根据本行具体情况确定。人民币周转金临时不足时，可向资金计划部门申请调剂。
第二十二条 建设银行系统内全资附属金融机构和单独核算、自负盈亏的部门，除按国家批准的业务范围自主经营、自求资金平衡外，其往来资金必须存入同级建设银行，并在往来户保持正常的备付金存款，不得透支。
第二十三条 各行代理开发银行等的委托贷款，应在委托方汇拨的委托贷款资金额度内，及时为委托贷款项目供应资金，不得挤占、挪用委托贷款资金，原则上不得用本行的资金为委托贷款项目垫支。
第二十四条 各行应积极清收贷款利息，减少利息虚收和财务亏损占用信贷资金。新增固定资产和在建工程应严格按照总行核定的计划执行，其中基本建设应严格按照国家批准的计划进行，不得超计划占用信贷资金。
第六章 利率管理
第二十五条 总行对分行的调拨资金、调剂资金利率由总行依据人民银行规定的基准利率和全行资金供求情况统一确定或调整。分行对辖内的调拨资金、调剂资金利率由分行确定或调整。
第二十六条 由总行核定的计划内存差资金、借差资金和规定额度内相互占用资金，实行计划内调拨资金利率，存差资金利率以人民银行规定的再贷款利率为基准利率，结合系统内调控资金的需要确定；借差资金利率原则上不低于存差资金利率；规定额度内的相互占用资金利率比照存、借差利率执行。具体标准由总行根据各个不同时期的资金状况确定并公布。
第二十七条 分行上存资金利率和总行临时借款利率按期限设置不同档次。上存资金利率原则上不低于同期限的流动资金贷款基准利率；临时借款利率原则上高于同期限上存资金利率。对占用总行临时借款数额大、期限长的，其利率可在上存资金利率的基础上最高上浮100％。具体标准由总行根据各个不同时期的资金状况确定并公布。
第二十八条 系统内行际之间跨地区的短期借款利率，由融资双方自行商定。
第二十九条 融通资金的利率必须严格按照人民银行规定执行。
第七章 奖罚则
第三十条 对遵守本办法规定，及时足额上交存差资金，服从总行统一调度向总行上存资金的分行，总行除在确定调拨资金利率和调剂资金利率时充分照顾这些行的利益外，还将在核定贷款限额、存贷比等指标上采取适当的奖励政策。
第三十一条 对不按本办法规定及时足额上交存差资金或长期超占全国联行汇差资金不按规定清退的分行；有超额备付资金不服从总行统一调度，临时借款期限长、数额大和不按期归还的分行；进行违章拆借活动的分行和融资中心，等等，总行将视情节给予通报批评、罚息、调增存差额度或调减借差额度、调减贷款限额或调整存贷比、调减拆出资金比例、没收违章拆借资金所得收入直至停止拆出资金、限制全国联行汇款业务、追究有关分行行长和当事人的行政责任等经济、行政处罚。
第八章 附 则
第三十二条 本办法自下发之日起实施。各分行可依据本办法和辖内实际情况制定实施细则，并报总行备案。
第三十三条 本办法与《中国人民建设银行信贷资金管理暂行办法》配套实施，其解释、修改权均属中国人民建设银行总行。建设银行原有规定与本办法相抵触的，以本办法为准。
