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论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷

邓光达

我国物权法草案已进入十届全国人大常委会第十二次会议审议阶段，这标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实，物权法草案再次引起社会公众的强烈关注。
据媒体报道，物权法草案规定“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”。
物权法草案设计的上述制度安排，无疑以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向，明确了现实生活中纷争不止的住宅小区绿地、车库的权利归属，具有不可估量的积极意义。
但是，物权法草案上述制度安排中的部份内容，“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，从法律的公平、正义、合理的价值观去分析判断，存有重大的先天性缺陷，不利于社会公众整体合理利益的实现，不利营造一个和谐共处、可持续发展、止争息诉的社会环境，不利于节约社会公共事务的管理资源，将可能给社会公众行使和享有必须的、正当的、适宜的、合理的、公平的、正义的利益带来灾难性的后果，应引起立法机关和公众的高度关注。
一、物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，将使现实生活中，不利于社会和公众整体利益的行为合法化，弊大于利，负面后果将难于控制和收拾。
1、在现实生活中，有的房地产开发商或建设单位在住宅小区的建筑物首次转让时，在房地产买卖合同中约定：住宅小区绿地的所有权或绿地的使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据物权法草案上述依约定确权的制度设计安排，住宅小区的绿地所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。
物权法草案的制度安排一旦使上述现实生活中的行为成为合法的法律行为后，房地产开发商或建设单位对住宅小区的绿地享有所有权，将可能带来以下的严重后果：
（1）小区绿地将可能会变成房地产开发商或建设单位获取更大商业利益的一项稀有专有资源，小区所有的业主住户将无法正常地、合理地使用和管理与住户业主密切相关的小区绿地，不能拥有必须合理的居住环境和权利
其实，随着当今社会经济和文化的发展和进步，城市居民享有小区绿地的使用权已经成为一项必须而又合理的应有权利。但是，当房地产开发商或建设单位享有小区绿地所有权后，房地产开发商可以合法地限制或禁止小区住户使用小区绿地，可以合法地限制某类人群使用小区绿地，可以过有偿服务的方式让小区业主使用小区绿地。此时，小区业主住户安居的完整权利受到房地产开发商或建设单位商业利益的干扰，公民居住的经济成本和权利环境处于不可自控的境地，社会大众安居乐定的目标将无法实现。
（2）在小区业主不能拥有小区绿地共有权利的情况下，小区业主与房地产开发商或建设单位之间的经济利益和权利博弈，将随着市场环境的变化而不断改变，权利与利益的争诉概率加大，止争息诉目标亦无法实现，社会管理公共事务的成本将长期维持较高的成本，损害全社会的共同利益。
（3）当小区绿地为房地产开发商或建设单位所有时，其可借助强势地位，通过市场运作，以合法方式，变更小区绿地的用途，以获取更高的商业利益，或者市场对价的方式，向小区绿地使用的对象收取超额的商业垄断利益。
2、同上理，在现阶段停车位法定规划比例还处于一般水平的现实状况下，当小区法定规划的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将可能垄断这部份相对小区住户而言的稀缺物业，以高租金或高价格，向小区业主住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户和应有的合理利益。
物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，未能以最优的制度安排，实现社会公共利益的最大化，对小区住户的公共利益维护缺乏力度，未能在小区业主住户和房地产开发商或建设单位利益之间取得应有平衡。
3、物权法草案对绿地、车库等依照有约定的，按约定，无约定，推定为共有的思路作制度安排的设计，致使停车位、绿地的权利归属处于专有或共有权属二可状态，物权归属并不稳定。在现实生活中，易产生较大的纷争概率，不能说是一个较好的制度设计。
4、物权法草案对绿地可按约定确定权利归属的安排，与长期以来实施的房地产法律制度不能衔接。在现有的房地产法律制度中，小区宗地号的土地使用权面积在地上建筑物建成后，依房地合一转移的法律规定，小区宗地号的全部土地面积已经分摊到计算建筑容积率的建筑物上，如果新的物权法制度安排不能与长期实施的合法、合理有效的房地产法律制度衔接，其后果将是严重的。
二、根据我国现实和未来的发展状况，应把小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，作小区全体业主共有财产的制度安排。
物权法草案有关建筑物区分所有权的制度设计安排，借鉴了德国和我国台湾省《公寓法》等相关法律制度，但借鉴后的建筑区划内和建筑物区分所有权的制度设计安排，并没有充分吸收该法律模式中有关建筑区划内共有权制度的设计与安排，放弃该法律模式中规定的，当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人（即全体业主）生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有的合理内涵。
据相关资料显示，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，但是，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护，而对超出法定强制规划标准建设的停车位，即对房地产发展商或建设单位经行政管理部门批准建设的增建停车位、奖励停车位则作专有权属的制度安排，允许增建停车位、奖励停车位在市场上自由买卖。
在小汽车快速进入我国城市居民家庭生活，将成为不可缺少的居住出行元素，居住环境日益提高的当今时代，我国物权法草案对停车位、绿地权属制度的设计安排，应以小区和建筑物最终功能为制度安排的基点、出发点，摒弃优先考虑投资利益的取向，吸收他人有关当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有这一公平、合理原则，对小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，确立并做出为小区建筑物区分所有人的共有财产的制度安排。
三、小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属建筑区划内建筑物区分所有权人共有的制度安排，能较好地平衡各利益主体的合理利益，对社会终极的管理目标有利，对小区众多的业主住户有利，亦不损害房地产开发商或建设单位的合理利益。
当法律制度安排小区绿地和和法定停车位为小区建筑物区分所有权人共有时，房地产开发商或建设单位为实现其预期的商业利润，将会把预期的市场利润安排的小区住宅房价上，优质优价，房地产开发商或建设单位合理的商业利润并不会降低，房地产开发商和建设单位的投资动力并不会减弱。此时，对买家而言，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本，价优质优。如此的制度安排，在市场机制的作用下，将会在较好地平衡各方权利主体的合理利益。
物权法将与我们公民生活息息相关，一个良好的物权制度安排，将有利于社会经济、文化发展，有利于社会的和谐和稳定。期待良好的物权制度安排，能给我们公民的合理利益带来更好的保护。



二○○四年十月二十六日


河北省邢台市人民政府


邢台市机关事业单位工作人员养老保险暂行办法

邢政[1995]13号 1995年6月28日



第一章 总则

　　第一条 为了保障党政机关、事业单位（以下简称“机关、事业单位”）工作人员退（离）休后的生活，促进我市经济发展和社会稳定，根据《河北省机关事业单位劳动合同制工人养老保险实施办法》、《河北省自收自支事业单位工作人员养老保险暂行办法》有关规定，结合我市实际，制定本暂行办法。
　　第二条 机关、事业单位工作人员的养老保险制度改革工作，由各级人事部门负责。邢台市机关事业单位社会保险所具体负责养老保险业务的组织实施和管理。
　　第三条 机关事业单位工作人员退（离）休养老保险范围采取分步实施的办法。第一步：本市辖区的机关、事业单位合同制工作；纳入各级人事部门工资基金管理，执行事业单位工资制度的差额补贴、自收自支的事业单位（含企业化管理的事业单位）的工作人员；县以上组织人事部门批准招聘的乡镇聘用制（含选任制）干部；执行事业单位工资制度的驻邢省属以上单位的工作人员。第二步：机关、事业单位全体工作人员均依照本办法实行社会养老保险。有条件的县市区也可一步到位，实行机关、事业单位全体工作人员的社会养老保险。
　　第四条 机关、事业单位工作人员的养老保险项目：1、离休费；2、退休费；3、退职生活费；4、保留津贴；5、职务津巾；6、燃料补贴；7、政府特殊津贴；8、教龄津贴；9、扩龄津贴；10、1-2个月生活补贴；11、护理费；12、交通费；13、丧葬费。
　　市直单位由邢台市机关事业单位社会保险所负责筹集，各县市区自行筹集；以后逐步实现全市统筹。
第二章 养老保险基金的缴纳

　　第五条 养老保险基金由国家、集体、个人共同承担，按照“以去定筹划，略有节余，留有部分积累”的原则统一筹集。
　　单位缴纳部分，按应参加养老保险人员工资总额加退（离）休费用总额之和的18%筹集。个人缴纳部门，按本人月工资总额的3%筹集（工资总额构成以国家统计局的规定为准）。合同制工人从筹集开始之日起缴纳，其他人员在增加工资的基础上确定。
　　第六条 各级机关事业单位社会保险机构每月从养老保险基金中提取5%的积累金，作为储备金使用。
　　第七条 机关和全额拨款的事业单位，由单位列入行政事业预算；差额拨款和自收自支的事业单位，按差额比例分别列入预算税前提取，在自有经费中列支。
　　第八条 单位和个人应缴纳的养老保险基金，由社会保险机构委托银行按月从应筹单位的帐户划转，免签收缴协议书。收缴的养老保险基金转入所在地的社会保险机构在银行开设的养老保险基金专户。存入银行的养老保险基金按城乡居民个人储蓄存款利率计息，所得利息并入养老保险基金。
　　第九条 养老保险基金应按时缴纳。对于瞒报省缴，故意迟缴滞缴的，除补缴外，视情节给予一定处罚。
第三章 养老保险基金的给付

　　第十条 参加养老保险的人员，办理了退（离）休、退职手续后，依照本办法的项目，领取基本养老保险金。养老保险金由养老保险机构按月下拨给单位，由单位发给个人。有条件的也可由社会保险机构直接发给个人。
　　第十一条 单位退（离）休人员发生变化，应及时到社会保险机构办理人员增减手续，任何单位均不得少报、虚报和冒领。
　　第十二条 实行养老保险后，退（离）休人员和原单位的隶属关系不变，其学习、生活与管理工作等，仍由原单位负责。
第四章 职工流动中养老保险基金的处理方法

　　第十三条 在本实施办法范围内流动时，应及时到社会保险机构办理人员转移手续。其前后缴纳的养老保险基金合并计算。
　　第十四条 进入本办法范围的职工，应从起薪之日起按机关、事业单位养老保险的有关规定投保。原来已参加养老保险的，应及时办理养老保险基金的转移手续，转入的保险基金可合并计算。调出者，可办理转保手续。
第五章 养老保险基金的管理

　　第十五条 严格执行养老保险基金“专户储存，专款专用”制度，任何单位或个人不得挪用。
　　第十六条 养老保险基金的提取、上缴、使用、调剂、转移等要按保险机构建立的有关制度执行。各级社会保险机构对参加养老保险的单位有关帐目应进行监督检查，督促单位和个人按规定贵客缴纳养老保险基金。
　　第十七条 各级社会保险机构根据工作需要每月从筹集的养老保险基金中提取一定的管理费，用于必要的业务经费开支。其标准参照劳动部门及有关规定办理。
　　第十八条 筹集的养老保险基金和提取的管理费以及在运转中的收入，免征各种税费。
　　第十九条 各级社会保险机构要建立健全会计、统计等各项管理制度。切实做好养老保险基金的筹集、运转和支付工作，并接受同级财政、物价、审计、银行等部门的监督和上一级保险机构的业务指导。
第六章 附件

　　第二十条 为确保退（离）休人员养老保险金的发放，可根据社会物价、工资增长和退（离）休费用的变化情况，定期对养老保险基金的筹集比例进行适当的调整。
　　第二十一条 参加养老保险的机关、事业单位的开户银行帐号发生变更时，要及时通知社会保险机构。
　　第二十二条 本办法自下发之日起执行。
　　各县、市、区可根据本办法制定实施细则。
　　第二十三条 本办法由市人事局负责解释。